ケーススタディ:ケース1

  Case1. 事業が不振で、マンションを売却するべきか・・・。
経営している板金屋が儲からず、生活費を稼ぐのがやっとです。
板金工場のほかに家族3人で住む一軒家、
板金工場のすぐそばにマンションを所有しています。
マンションは古く、大規模修繕も必要です。
今後の生活費のためにも、マンションを売るべきですよね。
(東京都/伴 均太郎さん)
 

笛太

担当の師山笛太(しさんふえた)です!
生活費にお困りなんだったら、
手っ取り早く、売った方がいいと思いますよ!

ちょっと待って!
そんなに簡単に決めつけて、大丈夫?


知子先輩

笛太

あ!知子(しるこ)先輩!
そういわれると、自信ないですが・・・。
どう考えたらいいか・・・。

生活費に困るといっても、具体的にはいつどう困るの?
まずはそこから考えてみたら?


知子先輩

笛太

はい!まずはこれから10年間のお金の流れ(キャッシュフロー)を考えてみます
伴さんに今の収入と支出を聞いて、予想してみます!


笛太

よし、できた!
毎年少しづつお金が足りなくて、貯金(留保金)で穴埋めしてますね。
このままいくと、8年目で貯金も底をつきますよ。

それは大変ね。
どうしたらいいかしら?


知子先輩

笛太

これを見てください!
マンションは売却したら約1億3400万円
マンションの借入金の返済が約6500万円
売却経費を引いても手元に残るのは約6300万円
10年間はそのお金で生活できますよ!
これは売るべきですね!
伴さんに言ってきます!


※「くそボッコ」とは讃岐弁で「大バカ者」の意味です。

笛太

え!?だ、誰??


笛太

あ、相続と資産運用の伝道師・マイク河野

10年よくても、20年後、30年後のことまで考えたか!


マイク河野

笛太

(なんだよ、突然現れて、えらそうに。)
え~、そこまで、考えないといけないの?

笛太くんも言っていたけど、マンションを売った後でも、収入より支出が多いから、足りない分は貯金で穴埋めしているわよ。
そのうち、貯金も尽きるんじゃないかしら?


知子先輩

それに、万が一、相談者が亡くなった後に残された家族の財産はどうなる?


マイク河野

笛太

ええ?そこまで言うなら、相続財産の金額を計算してみますよ・・・。


笛太

あれ?現状のままより、マンション売却してしまった方が、毎年毎年の現金は少なくなってるのはもちろんだけど、手元に残る財産が少なくなってる!

その通り!
マンションは定期的に収入があり、資産として残る。
だが、現金は使うほど無くなっていく。
つまり、現金だけだと、年々資産は減っていくんだ。


マイク河野

現金相続は不動産相続に比べて、相続税が高くなることも多いのよ。


知子先輩

笛太

え~!じゃあ、どうしよう・・・。
そうだ!マンションを買い換えたらどうですか?
家賃が高いマンションを買えば、収入アップですよ!

収入が増える=使える現金が増える、ということか?


マイク河野

じゃあ、キャッシュフローを見てみましょう。


知子先輩

笛太

おお、いい感じじゃないですか?
大規模修繕を予定している5年目は現金が足りなくなるけど貯金でまかなえます。
貯金金額も毎年増えてるし、ばっちりですね。


マイク河野

資産がどうなってるか、見てみましょう。


知子先輩

笛太

あれ?収入も増えて、キャッシュフローも増えたし、マンションもあるのに、今のままより少し純資産が減ってます・・・。

今のマンションよりいいマンションを買うには借入が必要。
使える現金が増える=資産が増える、と思いがちだが、借入も重要。
最終、すべてを精算した時に、損していることもあるぞ!


マイク河野

笛太

じゃあ、結局、どうしたらいいの・・・。

相談者のために、もっと頭を使わんか!
相談者が売れるものは他には無いのか?


マイク河野

笛太

う~ん、う~ん。あ!自宅。
自宅を売ればどうですか。
自宅を売って、ちょっと安めのマンションを買えば、借入も多くないし、収入も増えるし、マンションに住めば家賃もかかりません。

キャッシュフロー、純資産、相続した時に手元に残る財産は?


マイク河野

笛太

見てください!キャッシュフローはマンションの買い替えより若干少なくなってますが、借り入れが少ない分、資産は増えてますよ。
なので、相続しても、財産が一番増えています。
これがベストです!


マイク河野

もっとベストな方法があるぞ!


マイク河野

笛太

え~?まだ、なにかあるの?

板金屋の工場も資産よね。


知子先輩

笛太

え~?収入あるのに、やめちゃうんですか?

相談者のために、めんどくさがらずに、あらゆる手段を考えんか


マイク河野

笛太

わかりましたよ・・・。
えーと、工場を閉鎖するので、その分収入を減らして・・・
工場を売って、収入や資産が減らないようにマンションを購入して・・・。


笛太

あれ?家賃収入で工場閉鎖の収入減もカバーできる。
純資産も、相続後に手元に残る資産も一番増えてるぞ!

この相談者の場合は、工場閉鎖してマンションに再投資するのが一番なんだ。
相談者の利益が最大になるように、いろいろな手段を考えるべきなんだ。


マイク河野

笛太

その通りですね!
早速、伴さんに提案してみます!

相談者から言われたことをするのではなく、相談者の利益が最大になる方法を提案するべきだ!
その時は
①資産全体を見て、保有・売却+投資の組み合わせを考える。
②組み合わせの結果を数字で比較する。
③現時点だけではなく将来も含めて考える。

が重要!


マイク河野

税金は、法律・条例、税率が変わるから
このホームページを参考にするほか、国税庁のホームページやタックスアンサーで最新の情報を調べておきましょうね!

国税庁のホームページ
国税庁のホームページ/タックスアンサー

資産の組み換え計算が簡単にできる、資産計算の専用ソフトを使用することもいいわね。
下記のような専用ソフトを使用すれば、間違いを防ぎ、簡単に提案書も作成できるわよ!


知子先輩

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